Cấm phân lô bán nền: DN phải xây thô, tổng mức đầu tư tăng thêm 2,5 lần

In bài viết
(DNVN) - Đây là ý kiến của đại diện doanh nghiệp BĐS đưa ra tại Hội thảo "Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai: Những vấn đề bất cập và kiến nghị chính sách", sáng 2/6.
Cấm phân lô bán nền: DN phải xây thô, tổng mức đầu tư tăng thêm 2,5 lần ảnh 1
Hội thảo "Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai: Những vấn đề bất cập và kiến nghị chính sách". Ảnh: DNVN/Minh Hoa 
Hội thảo do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam và và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức tại Hà Nội, với sự tham dự của lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, các chuyên gia kinh tế vĩ mô, các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, luật, quản lý đất đai và lãnh đạo các doanh nghiệp, phóng viên các cơ quan báo chí.

Bộ Tài nguyên và Môi trường đang hoàn thiện Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. Dự thảo Nghị định này đã mở rộng phạm vi các khu vực không được phép thực hiện dự án phân lô, bán nền, dư luận cho rằng Dự thảo này “có vẻ là không quản được thì cấm”. Đây cũng là lý do Hội thảo tập trung làm rõ những bất cập này trong Dự thảo Nghị định.

Chúng ta đang tự… “chặt tay”

Phát biểu đề dẫn, ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, lĩnh vực BĐS đang tuân theo luật, Nghị định 43 và sau đó là Khoản 7 Điều 4 trong Nghị định 11 cũng xho phép phân lô bán nền.

Cấm phân lô bán nền: DN phải xây thô, tổng mức đầu tư tăng thêm 2,5 lần ảnh 2
Ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam chia sẻ tại Hội thảo.
Nhưng gần đây, dư luận đưa lên những dự án “ma” vì câu chuyện phân lô bán nền tràn lan, không có kiểm soát, không có quy hoạch, mang tính lừa đảo, làm méo mó thị trường.

Dự thảo sửa đổi quy định về phân lô bán nền tại Nghị định 43 nói cấm thì không đúng, nhưng cho phép với các điều kiện chặt chẽ gần như là cấm. Bởi vì, trước đây, Luật Đất đai 2013 cho phép phân lô bán nền trên điều kiện đầu tư hạ tầng đầy đủ, kết nối hệ thống tốt, chỉ cấm các quận nội thành của 2 thành phố lớn - 2 đô thị đặc biệt là Hà Nội và TPHCM cùng một số khu vực khác như công trình điểm nhấn trong đô thị, trục không gian chính, trục đường cấp khu vực trở lên,…

Nhưng tại Dự thảo sửa đổi lần này, không những cấm ở 2 đô thị đặc biệt mà gom “các quận nội thành ở các thành phố khu vực Trung ương”, tức là mở rộng ra từ đô thị loại III trở lên, thậm chí còn quy định tiếp “các phường thuộc thị xã” là đô thị loại IV.

Như vậy, Dự thảo không có từ cấm nhưng gần như là “cấm tiệt” vì còn lại chỉ là đô thị loại V, là các huyện vùng sâu vùng xa.

Nhà đầu tư không phải ai cũng có đủ tiềm lực tài chính để xây dựng đồng bộ hết hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, dịch vụ thiết yếu của đô thị mà có xây lên được thì cũng rất kén người mua.

Cùng với đó, vấn đề mang tính xã hội rất lớn. Đó là tâm lý của người ở. Thực tế nhiều người mua loại hình xây thô rồi mới bán, hầu hết về là xây dựng lại. Điều này gây lãng phí.

Về tính khả thi, nếu Dự thảo Nghị định này được ban hành thì gần như sẽ ách tắc toàn bộ, là cú sốc rất lớn cho thị trường bất động sản. Nhất là trong bối cảnh hiện nay, Chính phủ đang phải tìm những biện pháp, ra Nghị quyết để từng bước tháo gỡ khó khăn cho hoạt động kinh tế xã hội.

Việc mở rộng phạm vi khu vực không được phép thực hiện dự án phân lô, bán nền sẽ khiến nhu cầu chính đáng của người dân, doanh nghiệp bị thiệt hại. Thậm chí, quỹ đất sẽ không được khai thác hết, còn làm tăng thêm cơ chế xin - cho...

Đại diện cho doanh nghiệp BĐS, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản toàn cầu (GP.Invest) chia sẻ: Khi có dự thảo về cấm phân lô bán nền, doanh nghiệp BĐS rất ngạc nhiên vì mong chờ khi chưa sửa được Luật Đất đai thì cần tháo gỡ bớt khó khăn cho doanh nghiệp, nhưng nay lại làm chặt lại.

Cấm phân lô bán nền: DN phải xây thô, tổng mức đầu tư tăng thêm 2,5 lần ảnh 3
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP.Invest chia sẻ tại Hội thảo.  
Trong khi Chính phủ đang tích cực tháo gỡ khó khăn, hồi phục hậu COVID-19 cho doanh nghiệp mà Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai lại đưa ra những quy định về cấm phân lô bán nền thì doanh nghiệp phải xây thô, tổng mức đầu tư phải tăng lên thêm 2 lần rưỡi.

“Nghị định này nếu có thì phải nói rằng chính chúng ta đang chặt tay chúng ta vì không có điều kiện để phát triển”, ông Hiệp nói.

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc thì chia sẻ: Không thể can thiệp quá thô bạo vào cung cầu, nhu cầu của thị trường. Chúng ta không nên cấm hết mà cần có sự điều tiết của Nhà nước. Cần trả lời được những câu hỏi trước khi đưa ra lệnh cấm đó là phân lô bán nền là gì, tại sao phải phân lô bán nền, tại sao cấm? Chúng ta chưa có đánh giá về nhu cầu thị trường.

Cấm phân lô bán nền: DN phải xây thô, tổng mức đầu tư tăng thêm 2,5 lần ảnh 4
Ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc chia sẻ tại Hội thảo. 
Sở Tài nguyên và Môi trường hay các cơ quan quản lý cấp phép chưa có đánh giá tổng quan về nhu cầu thị trường.

Điều đầu tiên là cơ quan quản lý cần đánh giá sát nhu cầu thị trường, cần có biện chứng khoa học với nhu cầu thị trường ở khu vực như thế nào, nắm được nhu cầu thực của người tiêu dùng, lưu ý loại bỏ nhu cầu của người đầu cơ, lướt sóng để từ đó có đánh giá nhu cầu thực tế nhất.

Về đánh giá phát triển quy hoạch, cần dựa trên nền tảng đã quy hoạch rồi thì đất đai giải phóng đền bù thế nào, có hai trường hợp, một là Nhà nước giải phóng đền bù, hai là doanh nghiệp giải phóng đền bù.

Đánh giá trên nhu cầu thị trường thì sẽ khó khăn cho chủ đầu tư. Chủ đầu tư cần có quỹ đất để phát triển. Hoặc Nhà nước phải có quỹ đất dự phòng để phát triển các khu đô thị. Nếu không có quỹ đất dự phòng thì phải có giải phóng đền bù, nhưng vẫn cần thỏa thuận đền bù theo cơ chế thị trường, khi đó sẽ giới hạn được việc chủ đầu tư phân lô bán nền tràn lan.

Khi chúng ta làm quy hoạch thì chủ đầu tư phải có năng lực để giải phóng đền bù. Hai là các cơ quan quản lý phải chắc rằng chủ đầu tư có đủ tiềm lực tài chính để phát triển dự án.

Nhiều dự án chủ đầu tư rất yếu về năng lực nhưng lại có quy hoạch rất lớn (hơn 100 ha) ở những vùng rất đẹp tại Việt Nam. Nên tất cả người dân có sổ đỏ nhưng nằm trong quy hoạch không làm được gì trên đất của mình, rất lãng phí. Đây là căn nguyên vì sao lại phải đưa ra vấn đề xây dựng, đánh giá rõ cung và cầu, chủ đầu tư phải có đủ năng lực để làm. Việc phân lô bán nền hay không thực tế là nhu cầu của thị trường. Việc này nên cho phép vì nhu cầu của thị trường là rất lớn.

Trình bày quan điểm của mình về Dự thảo Nghị định, PGS.TS. Ngô Trí Long nhấn mạnh: Hiện nay có rất nhiều ý kiến trái chiều xoay quanh việc có nên cấm hay là không? Nói siết chặt thực chất là cấm. Luật Đất đai năm 2003 không cho phép phân lô bán nền nhưng năm 2013 lại cho phép phân lô bán nền tức là đã căn cứ vào nhu cầu thực tế của thị trường.

Tại sao phân lô bán nền nở rộ, bởi vì đây là hình thức đem lại nhiều lợi nhuận cho doanh nghiệp, nhà đầu tư, người dân. Theo tổng kết của thị trường, giao dịch của phân lô bán nền chiếm tới 60%. Việc cấm là xuất phát từ những bất ổn của thị trường trong thời gian qua.

“Tôi cho rằng, luật pháp đã có quy định chặt chẽ, Chính phủ đã ban hành luật thì thị trường nên thực hiện theo. Nếu có sự lộn xộn, bất hợp lý mà đưa ra cấm, siết chặt là không được bởi nguyên nhân của việc phân lô bán nền trái phép như vừa qua chính là sự quản lý lỏng lẻo”, ông Long nói.

Cần lắng nghe phản ứng của thị trường

Phát biểu tại Hội thảo, PGS. TS. Trần Kim Chung - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương cho rằng: Dù Nhà nước không cho phân lô bán nền, địa phương không phân lô bán nền, thì dân tự phân lô bán nền… Đây là sự phát triển tự nhiên đồng hành với thị trường bất động sản. Còn thị trường bất động sản thì còn phân lô bán nền.

Cấm phân lô bán nền: DN phải xây thô, tổng mức đầu tư tăng thêm 2,5 lần ảnh 5
PGS. TS. Trần Kim Chung - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương chia sẻ tại Hội thảo. 
“5 năm tới đây mật độ xây dựng sẽ không tăng lên quá nhiều. Nếu muốn phát triển đô thị thì vẫn phải áp dụng biện pháp phân lô bán nền”, ông Chung khuyến nghị. Việc nhiều doanh nghiệp, nhiều chủ doanh nghiệp vi phạm luật pháp, không có nghĩa rằng tất cả mọi người đều làm như thế.

Về mặt khách quan, phân lô bán nền không phải là giải pháp tuyệt đối mãi mãi, nó là giải pháp tình thế, nhưng đi theo thị trường. Khi thị trường còn ở các cung độ khác nhau, cấp độ khác nhau thì còn cần sử dụng giải pháp này.

PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến - Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội cho rằng Bộ Tài nguyên và Môi trường khi ban hành chính sách cần phải đánh giá tác động cả tích cực và tiêu cực. Đất đai là vấn đề hết sức nhạy cảm. Một chính sách đưa ra thị trường bị dư luận phản ứng thì vô hình chung nó không có tác động tích cực. Bản chất hình thức phân lô bán nền không có lỗi, cả quốc tế và Việt Nam đều đang có nhu cầu này. Do đó, kể cả có cấm thì thị trường cũng sẽ phản ứng đi theo hình thức khác. Bởi thực tế, nhu cầu của thị trường là có, nhu cầu rất lớn.

“Mong rằng khi ban hành chính sách, pháp luật, các cơ quan cần lắng nghe sự phản ứng của thị trường để làm sao quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản nhưng vẫn đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh”, ông Tuyến đề xuất.

Nhấn mạnh về thiệt hại xã hội nếu ra một văn bản đi ngược lại cuộc sống, TS. Vũ Đình Ánh khẳng định: Phân lô bán nền là một phần của cuộc sống, của thị trường bất động sản. Ở đâu có cầu, ở đó có cung. Thời gian qua thị trường đã phát triển tốt, không chỉ khu vực nông thôn, khu vực giáp ranh mà cả khu vực đô thị cũng vậy. Nó phát triển vì phù hợp nhu cầu, phù hợp điều kiện tài chính của cả bên bán và mua. Vì vậy, đặt ra vấn đề xóa bỏ hình thức này, xóa bỏ phân lô, không còn nền để bán thì rất không ổn.

“Tôi cho rằng nên tranh thủ dịp này, sắp xếp lại các vấn đề phát sinh trong phân lô bán nền. Không thể do một vài sai phạm mà dừng, cấm. Trước kia cấm ít thì đã có những căn nhà bỏ hoang vài năm, thì nay, nếu đặt ra quy định chặt chẽ gần như cấm thì tình trạng lách luật sẽ xảy ra, sẽ có thêm càng nhiều những khu nhà ở hoang hóa, thiệt hại của xã hội sẽ càng lớn hơn”, ông Ánh nói.

Minh Hoa

tin bài khác